居住权是2021年1月1日生效实施的民法典新设的用益物权中的一种。

　　一、居住权的定义及设立

　　1.居住权人为了满足生活居住的需要，而对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，就是居住权。

　　2.居住权可以按照法律文书、遗嘱或者合同的约定设立。

　　二、合同设立

　　由于民法典对此规定的非常详细，因此这也是业界没有歧义的一种居住权设立方式。

　　1.设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

　　2.居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。

　　3.设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　三、遗嘱设立

　　民法典规定居住权可以通过遗嘱方式进行设立。根据民法典关于遗嘱及遗嘱处分财产的第一千一百二十二条、第一千一百二十三条的规定结合第一千一百三十三条，被继承人可以通过六种遗嘱方式为继承人设立居住权。

　　四、关于居住权的特殊规定

　　1.居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

　　2.居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

　　五、未经依法登记，居住权不发生物权效力

　　1.合同是双方法律行为，依据民法典物权编第十四章居住权的规定，合同行为导致的居住权设立必须进行登记，否则居住权不能有效设立。

　　2.遗嘱属于单方法律行为，被继承人死亡遗嘱生效时，居住权就已经设立完毕，但是需要参照民法典物权编第十四章居住权的规定完成设立登记。

　　如果通过遗嘱方式设立居住权而不进行设立登记，没有对抗效力，善意第三人可以通过善意取得制度取得比居住权人更为优先的权利。

　　3.居住权这一块最难以理解的是第三种非基于民事法律行为享有的不动产物权变动。根据民法典第二百三十二条的规定，处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

　　如果通过法律文书取得居住权，法律文书生效时居住权已经设立，但是仍然没有对抗效力，善意第三人仍可以通过善意取得制度取得比居住权人更为优先的权利。

　　六、居住权的设立登记和注销登记

　　1.居住权登记具体适用国务院制定的《不动产登记暂行条例》，全国各地的自然资源局属下的不动产登记服务中心专门办理居住权登记事宜。

　　2.居住权的登记属于事实行为，经权利人或利害关系人申请，由国家主管部门将有关居住权及其变动事项记载于不动产登记簿。

　　3.由于居住权不能转移登记，因此不动产登记指的是不动产用益物权的初始登记。

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